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兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，煤老板還是最愛(ài)房子。
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煤老板抄底房地產(chǎn)
煤老板回來(lái)了。
大約10天前，大悅城控股發(fā)了一則公告，上海邕鵬實(shí)業(yè)有限公司已支付全部交易對(duì)價(jià)41.42億元成為上海鵬利置業(yè)的新股東，股權(quán)轉(zhuǎn)讓已完成。
而上海鵬利置業(yè)的核心資產(chǎn)，是中糧海景壹號(hào)5、6、7號(hào)，房屋類型為公寓。這項(xiàng)目有點(diǎn)來(lái)頭。中糧海景壹號(hào)毗鄰“中國(guó)第一豪宅”湯臣一品，部分樓棟距離黃浦江僅約百米，直面一線江景和對(duì)岸的外灘萬(wàn)國(guó)建筑群。
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就算是在上海這樣的地界，中糧海景壹號(hào)也是天花板的存在，且房源極為稀缺。貝殼找房顯示，目前在售的二手房源僅有一套，掛牌價(jià)為1億元，單價(jià)高達(dá)29.385萬(wàn)元/平方米。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，今年5月，中糧海景壹號(hào)成交了一套二手房，成交價(jià)為1.66億元，折合單價(jià)高達(dá)42.6萬(wàn)元/平方米，刷新了陸家嘴成交天花板。
這次從大悅城手中收購(gòu)陸家嘴頂豪項(xiàng)目的，正是內(nèi)蒙古的“煤老板”。
查詢工商信息顯示，上海邕鵬實(shí)業(yè)有限公司成立于2023年9月，注冊(cè)地點(diǎn)為上海，法定代表人為余虹澤。
根據(jù)第一財(cái)經(jīng)的穿透，上海邕鵬實(shí)業(yè)有限公司有兩個(gè)自然人股東，分別是余虹澤（持股70%）和劉彥操（持股30%）。其中，余虹澤所屬集團(tuán)為內(nèi)蒙古滿世投資集團(tuán)，該集團(tuán)又持有內(nèi)蒙古滿世煤炭集團(tuán)股份有限公司99%的股份。劉彥操則在鄂爾多斯市匯峰煤炭能源有限公司、鄂爾多斯市德潤(rùn)天澤股權(quán)投資有限公司等擔(dān)任法定代表人。
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聚焦到內(nèi)蒙古滿世煤炭集團(tuán)，資料顯示，公司位于鄂爾多斯市，注冊(cè)資本金5億元，以煤炭生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主業(yè)，公司有全資、控股、參股企業(yè)20家，現(xiàn)代化生產(chǎn)礦井8座，大型洗煤廠3座，在冊(cè)職工2000多人。
一出手就是40多個(gè)億的大手筆，很符合煤老板的風(fēng)格。
這不是煤老板第一次出手。今年10月，金茂轉(zhuǎn)讓的北京威斯汀大飯店，成交價(jià)28.01億元，接手的人江湖傳聞是陜西的煤老板；去年7月，內(nèi)蒙古匯能煤電集團(tuán)以62億元入手了上海大悅中心；去年5月，內(nèi)蒙古鄂爾多斯資源股份以26.7億元買下上海蘇河灣兩棟寫(xiě)字樓……
煤老板還直接下場(chǎng)拿地。今年10月，北京房山區(qū)拱辰街道地塊被山西金匯海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司競(jìng)得，成交價(jià)15.1億元，溢價(jià)率10.22%，背后的金主同樣具有煤炭公司背景。
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▲圖源：真叫盧俊
更值得一提的是，2022年12月，煤老板在天津斥資23.8億拿地，號(hào)稱只為讓手下員工子弟住上高端學(xué)區(qū)房。
甚至還有接手爛尾樓的。2022年7月，爛尾十余年的西江月被辰宮地產(chǎn)接盤(pán)，這家公司背后，赫然是榆林、神木的能源集團(tuán)。
能買一層絕不買一戶，能買一棟絕不買一層，能自己拿地就自己蓋樓，煤老板豪氣！
2
煤老板的“地產(chǎn)情結(jié)”
很多人可能感到好奇，煤老板為何此時(shí)出手地產(chǎn)，難道錢多的沒(méi)地方花了嗎？
答案也許是的。Mysteel統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)36家上市煤企發(fā)布的2023年前三季度業(yè)績(jī)報(bào)告，合計(jì)營(yíng)業(yè)收入約12000億元，合計(jì)凈利潤(rùn)約1630億元。其中，有32家企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利，中國(guó)神華以凈利潤(rùn)482.69億元排名第一。
看到這業(yè)績(jī)，哪家房企能不羨慕？不夸張地說(shuō)，掌握了被稱為“黑金”的煤炭，就像家里有一臺(tái)印鈔機(jī)。
時(shí)間回到2021年，煤炭?jī)r(jià)格走出了持續(xù)攀升的行情。被稱為“煤中貴族”的焦煤，價(jià)格更是一度突破3500元/噸，漲幅超過(guò)200%！
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要知道，從2007年至2020年這十幾年間，動(dòng)力煤的價(jià)格幾乎很少突破1000元/噸。
2021年9月之后，國(guó)內(nèi)部分地區(qū)出現(xiàn)拉閘限電的現(xiàn)象，煤炭供應(yīng)更加緊缺，使得煤價(jià)不斷創(chuàng)下新高，這種瘋狂的上漲行情，被市場(chǎng)稱之為——煤超瘋。
這種行情下，煤老板贏麻了。當(dāng)時(shí)，一篇名為《煤炭暴漲下的山西煤老板：日進(jìn)千萬(wàn)，已經(jīng)富得沒(méi)感覺(jué)了》的文章火遍網(wǎng)絡(luò)。在文章里，一個(gè)月賺6000萬(wàn)的只能算“小老板”，甚至周邊的煤販子，賣信息差都能月入4萬(wàn)。
盡管后來(lái)煤價(jià)回落，但進(jìn)場(chǎng)早的依舊盆滿缽滿。
很多煤老板都是在這樣的周期中富起來(lái)的。許多礦工出身的煤礦主，幾年前還只是個(gè)大字不識(shí)的農(nóng)民，甚至背著債務(wù)，突然就變成了百萬(wàn)富翁甚至千萬(wàn)富翁。
一個(gè)經(jīng)典的場(chǎng)景是，2005年胡潤(rùn)能源富豪榜里，有11位煤老板入選，其中9位來(lái)自山西。
與此同時(shí)，各個(gè)消費(fèi)場(chǎng)上，開(kāi)始頻頻出現(xiàn)煤老板們的身影。
一個(gè)是買車。山西一汽車貿(mào)易公司數(shù)據(jù)顯示，2005年山西私人豪車已達(dá)1000多輛，太原更是一度成為豪車之都。
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一個(gè)是拍電影。商業(yè)人物在《煤老板們的影視江湖》中記載過(guò)這樣一個(gè)片段，有一個(gè)縣政府的官兒帶著他們的企業(yè)家來(lái)找賈樟柯導(dǎo)演，在他的辦公室辦了一場(chǎng)小型座談會(huì)，他們當(dāng)中實(shí)力最差的一位年輕企業(yè)家，手上都有3個(gè)億。
此外，也有進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)的，有投資高科技的，還有做小額貸款的，但他們最愛(ài)的，還是買房。
2008年，潘石屹憑借三里屯SOHO69億的銷售額，成為地產(chǎn)行業(yè)最會(huì)賺錢的人。但在他的客戶名錄里，近一半都是山西富豪。
煤老板也成為炒房團(tuán)的重要組成力量。早在2005年，人均工資不足千元的臨汾，房?jī)r(jià)被炒上了3000塊。但和其他炒房團(tuán)不同，煤老板們買房有著鮮明特點(diǎn)——
不貸款、按棟買、絕不出租。
也許在煤老板們看來(lái)，無(wú)論是拍電影還是搞實(shí)業(yè)，無(wú)論是女明星還是高科技，都沒(méi)有地皮和磚頭來(lái)得踏實(shí)。
3
煤老板的選擇
看來(lái)，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，煤老板還是最愛(ài)房子。
不過(guò)這兩年，手握大把鈔票的煤老板，好像確實(shí)也沒(méi)太多選擇。
你看股市，隔壁的印度都飆上天了，A股還在3000點(diǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)。從2008年到2022年，中國(guó)GDP在 15 年里翻了4番，A股卻基本在原地踏步，同期印度股市卻暴漲8倍。
時(shí)間拉長(zhǎng)一點(diǎn)，印度股指從創(chuàng)立時(shí)的113點(diǎn)到69377點(diǎn)，翻了613倍，陡峭程度堪比珠穆朗瑪，中國(guó)股民都看哭了。放眼全球，A股也有點(diǎn)慘不忍睹。
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再看期貨。這玩意和股票不一樣，是有杠桿的，所以期貨滿倉(cāng)操作風(fēng)險(xiǎn)是非常大的，所操作品種只要波動(dòng)5%或6%，就意外著期貨賬戶出現(xiàn) 40-50%的波動(dòng)，萬(wàn)一遇到重大金融危機(jī)事件，就有爆倉(cāng)虧錢的危險(xiǎn)。雖說(shuō)是趕上了風(fēng)口，但煤老板的錢也不是大風(fēng)刮來(lái)的，把錢都砸向期貨也不值當(dāng)。
相比之下，地產(chǎn)還穩(wěn)一點(diǎn)，至少有個(gè)房子或者地皮。而且，地產(chǎn)的暖風(fēng)已經(jīng)在吹了。
過(guò)去一段時(shí)間，上到高層政策，下到地方產(chǎn)業(yè)，再到地產(chǎn)公司，都在積極發(fā)力。
11月17日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)會(huì)議，表示將一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。
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從地方看，多個(gè)城市取消或放松住房限購(gòu)政策。今年9月以來(lái)，國(guó)內(nèi)已有10多個(gè)超大、特大城市調(diào)整優(yōu)化商品房限購(gòu)，廣州甚至“取消地價(jià)上限”。
再看銀行端，4.7萬(wàn)億的發(fā)債已經(jīng)在路上——1萬(wàn)億的特別國(guó)債、2.7萬(wàn)億的地方專項(xiàng)債、“三大工程”的1萬(wàn)億。
從交易數(shù)據(jù)上看，今年1-9月份，全國(guó)主要大中城市商品住宅累計(jì)銷售均價(jià)上漲3.1%，9月份的新房和二手房合計(jì)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)環(huán)比增長(zhǎng)2.8%，這是過(guò)去半年首次轉(zhuǎn)正。
11月28日，在香港金融管理局-國(guó)際清算銀行高級(jí)別會(huì)議上，中國(guó)人民銀行黨委書(shū)記、行長(zhǎng)潘功勝更是直言“預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底”。
嗅到信號(hào)的煤老板，自然是加速出擊了。
細(xì)看之下，煤老板這幾年抄底的項(xiàng)目，大部分都是一線城市的豪宅與核心地塊，具有一定的資產(chǎn)稀缺性。還是那句老話——
你可以懷疑煤老板的文化和品味，但絕不能懷疑他們的眼光。
