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種了三年的瓜，終于結出了今日的果。
01
借經(jīng)營貸炒房的人，扛不住了
最近有條關于深圳樓市的消息，著實給人嚇了一跳。
一套原本價值600萬的房子，經(jīng)過三年的貶值，評估價竟然暴跌至200多萬！
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還有一個業(yè)主在深圳的房子，之前評估價達到700萬，現(xiàn)在跌到了480萬，跌幅達到31%！
有購房者買了福田華強片區(qū)一套54平的二手房，銀行原本的評估價在480萬，而最近銀行卻將這套房子的評估價下調(diào)到了436萬。
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也就是說，本來購房者可以按照480萬的評估價貸款，貸款金額為336萬，而現(xiàn)在卻只能貸出305萬。
這讓當初選擇用房子做經(jīng)營貸，或者用經(jīng)營貸買房的人徹底慌了。他們不僅要面臨巨大的經(jīng)濟壓力，還有可能面臨房產(chǎn)被法拍的困境。
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所謂的經(jīng)營貸，是以中小企業(yè)主或個體工商戶為服務對象的融資產(chǎn)品。總的來說，就兩個重點：
一是貸款對象為企業(yè)，也就是說申請人得是法人，名下要有公司；
二是還款方式可以選擇先息后本，能減輕短期現(xiàn)金流壓力。
面向的主體是中小企業(yè)，而并非個人，但情況在三年前出現(xiàn)了個重大變化。
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2020年，全國經(jīng)濟受到新冠肺炎疫情嚴重沖擊，企業(yè)生存陷入困境。為了支持中小企業(yè)渡過難關，全國多個地方出臺了降低經(jīng)營貸利率乃至了直接貼息的優(yōu)惠政策。
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通過經(jīng)營貸的方式給實體企業(yè)，中小微企業(yè)以非常優(yōu)惠的貸款政策，審批容易，利率也很低，不少銀行的經(jīng)營貸利率降低到了3.85%左右。甚至還有更低的利率存在。
對比房貸利率最少5%以上，實際貸款會比5%上浮更多。從銀行貸經(jīng)營貸出來，資金的使用成本要低得多，相比之下存在巨大逆差。
所以，這款本來是服務于中小企業(yè)，面向于實體的貸款產(chǎn)品，最終變成了助推樓市站上新高地的一個利器。
不少人通過一些“灰色手段”借經(jīng)營貸炒房，或者干脆把原本20年-30年的長期貸款置換為1-3年的低利息短期貸款。
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畢竟一筆30年期、利率5%、總額100萬的房貸，選等額本息的話，每月要還5300，30年下來，本息累計191萬。
而一筆同樣金額、利率2.8%的經(jīng)營貸，每月只要還4100。“理論”上30年下來，本息一共只有148萬，能省43萬。
要知道2020年那會兒，廣深地區(qū)的一套房利息水平比5%還要高，差不多在5.88%-6%這個水平，如此利差造成的結果可想而知。
02
經(jīng)營貸的風險越來越高
拿房貸換經(jīng)營貸本質(zhì)就是賭博，短期內(nèi)賭房價上漲，很少有“剛需”用經(jīng)營貸買房，基本都是炒房客的違規(guī)操作。
不坑老實人，挺好。
當初，房價上漲的時候，不少人會在中介的指引下采用過橋貸款、以貸養(yǎng)貸方式來補齊這個窟窿。但需要注意的是，這兩種方式會產(chǎn)生新的成本，一旦后續(xù)資金出了問題，如果不能及時償還，負債將如滾雪球般越來越多。
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有網(wǎng)友的評論很經(jīng)典：
“得了吧，全深圳真正有大產(chǎn)權的房子才一百多萬套，深圳有兩千多萬人口，深圳的筍盤有多少人盯著知道嗎，深圳的房子怎么可能沒有流動性。不懂就別瞎說了，說個什么鶴崗或者沒人知道的十八線小城市也就算了”
這是在樓市熱火朝天時期，相當一部分“借機發(fā)財”人的普遍心態(tài)。
深圳房子特別稀缺，有錢人很多，都在捧著錢等著買房子。
但是他們忽略了背后所隱藏的巨大風險。
首先是監(jiān)管層壓根不允許經(jīng)營貸流入樓市，查到就會被銀行抽貸，隨時面臨政策性風險，不確定性極大！
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其次，經(jīng)營貸是按照房屋評估價的一定比例發(fā)放貸款，并且三年一個循環(huán)。也就是說前期你不用還本金，只需要還利息，三年以后把經(jīng)營貸的本金再全部還清。
問題是到期以后房價如果出現(xiàn)大幅度下跌，導致評估價上不去，你就要往里面一次性補充大量的資金。
以前銀行評估價1000萬的房子貸700萬出來，現(xiàn)在到期了需要還700萬，但現(xiàn)在銀行評估價只有800萬，即使轉到小銀行去給你貸8成，也只有640萬，那么這個差額60萬就可能沒法還貸了。
這還算好的，有些下調(diào)幅度更大，自己可能得找上百萬補齊差額。當然對二線城市來說，兩三百萬總房款，算下來倒也沒多少。
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可是對深圳這樣的一線城市來說，對這些動輒八百一千萬的房子來說，差1成都有幾十上百萬，臨時找錢就很難補了。
資金一旦跟不上就會爆雷，甚至是變成法拍房的風險，而套經(jīng)營貸的人群大部分都是那些杠桿拉爆或者本身資金已經(jīng)出問題的，這就導致后續(xù)無資金補償。
其實深圳的房地產(chǎn)市場21年下半年開始就出問題了。核心數(shù)據(jù)是“二手房成交量”。
深圳有個概念叫二手房成交榮枯線。一般是每月5000套-8000套之間。
現(xiàn)在的情況是怎么樣？
現(xiàn)實是二手房成交量從21年下半年之后就長期維持在2000套左右。你沒看錯，就是能夸張到這樣。
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沒有成交量，當然就是沒有流動性，估值方法當然就是要改。銀行能撐到現(xiàn)在才去改變估值，也已經(jīng)很不容易了。
最為關鍵的是，那些利用經(jīng)營貸炒房的人群大部分是在2021年樓市最高點時瘋狂加的杠桿。
今年是2024年，剛好三年期限就要到了，他們面臨的現(xiàn)狀要么是房價大幅度下跌，甚至首付都跌沒了。
另一邊是比總房價還要高的經(jīng)營貸款沒有還款。
因此，2024年絕對會是深圳炒房客“最寒冷的一個冬天”，比2022年、2023年都要冷得多。
03
對深圳而言是件好事
其實深圳炒房客的冬天，恰好是深圳這座城市的“春天”。
高房價抬高地租，高房價，減少消費；高房價，抑制實體企業(yè)的生產(chǎn)等等問題。這些年被討論的都爛大街了，炒房的人更知道。但是，就是在所有人都心知肚明的情況下，資金依然是源源不斷流向房地產(chǎn)。
背后一定是有推手的。
深圳由于從改革開放以來，一直是面向香港的金融窗口，通過深圳把財產(chǎn)帶出境其實很方便。
在2015-2016年，中國股市發(fā)生大股災，大盤狂瀉不止，緊接著中國發(fā)生了史上最嚴重的資本外逃。
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那時候深圳房價波動是比較大的，有很多深圳房產(chǎn)持有者，他們其實也有海外的賬戶或者有海外身份。他們在深圳買房子就是為了用來套現(xiàn)離場。
比如，拿深圳的房子在香港做銀行抵押，直接套現(xiàn)。除了這些正規(guī)渠道，還有很多非正規(guī)的渠道。
比如在香港和深圳之間有很多的貿(mào)易公司在做走資的業(yè)務，大額資金找外貿(mào)公司，小額資金找貨幣轉換店。這些貨幣轉換店，他們總部都建立在香港，深圳內(nèi)地也有很多，只需要給非常低廉的手續(xù)費，就可以不留痕跡的轉移資本。
這也就是為什么深圳房價相比北京，上海為什么起伏很大。
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考慮到這些因素，深圳房價杠桿抬地越高，那些通過房產(chǎn)走資出逃的人，能夠利用房產(chǎn)套現(xiàn)的資金就越多。
這就造成了深圳面臨兩個難處，一方面是通過有人利用漏洞不斷轉移資產(chǎn)，另一方面是一路高歌猛進吸收了太多社會資金，讓深圳真正應該被資金滋潤起來的產(chǎn)業(yè)，沒收到足夠的照顧。
還好，這一點從深圳地方到高層都已經(jīng)意識到了。
2016年提出的“房住不炒”，再到2019年提出“三條紅線”，再到后來的中央經(jīng)濟會議提出“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”、“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”.......
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一條脈絡梳理下來，很清晰地看到一條貫穿了七八年的大主線——擠出房地產(chǎn)泡沫！
2024年是那些借著經(jīng)營貸炒房人結出三年的苦果，更是從上到下的樓市擠泡沫政策結果的一年。
脫虛向實，是轉型升級的必由之路。
更別說深圳經(jīng)濟素質(zhì)非常之高，除了北上，難有望其項背者。有些城市為什么最近幾年發(fā)展不盡人意？逐漸被深圳拉開差距？
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就是產(chǎn)業(yè)素質(zhì)低了，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和航母級平臺太少了，過去太依賴房地產(chǎn)了，轉型升級太慢了。
和北上廣相比，深圳主要是醫(yī)療和教育不足，不過最近幾年瘋狂砸錢下，已經(jīng)取得了很好的成績。
南方科技大學、哈工大深圳小區(qū)、清北、港中文等紛紛在深圳建立研究機構或者校區(qū)，假以時日必然跨越發(fā)展。
在2023年，深圳已經(jīng)成為中國第一大制造業(yè)城市，電子、制造、通信、生物醫(yī)藥等多個領域的高速發(fā)展為深圳帶來了巨大的經(jīng)濟推動力。
現(xiàn)在深圳一步步擠掉經(jīng)濟結構中的水分和泡沫，必將迸發(fā)出更大的能量，這個改革開放的排頭兵的二次改革、二次創(chuàng)業(yè)已經(jīng)在路上了。
