藍鯊導讀：“預制”式裝修，一場不可逆的產(chǎn)業(yè)升級
作者 | 簡 安
編輯 | 盧旭成
無論是過年回家，還是度假旅游，如果你入住的是一家品牌連鎖酒店，或許會體驗到一個簡潔、干凈、有現(xiàn)代感的房間。其實，鮮為人知的是，這樣的房間是“預制”出來的，裝修部件在工廠完成生產(chǎn)，現(xiàn)場像拼積木一樣快速完成拼接、裝修——一家180間客房的品牌酒店，80天完成“預制”式裝修，2周布置，即可營業(yè)。
這種裝修方式，專門的術語叫裝配式裝修。據(jù)智研咨詢發(fā)布的報告：國內裝配式裝修市場規(guī)模已由2018年的175億元增長至2022年的3440億元，預計2025年市場規(guī)模將達到6390億元，7年間復合增長率高達67.19%。
高速增長的市場也吸引了資本的入局。2025年1月初，國內裝配式裝修頭部企業(yè)變形積木完成新一輪戰(zhàn)略融資，由上海善達獨家投資。此前，變形積木已獲得不惑創(chuàng)投、鐘鼎資本、紀源資本、金沙江創(chuàng)投以及美團龍珠等多家知名投資機構多輪融資，總融資規(guī)模超3億元。
受房地產(chǎn)市場深度調整的影響（全國商品房銷售額從2021年18.2萬億元跌到2024年的9.68萬億元），傳統(tǒng)裝修企業(yè)暴雷跑路，裝配式裝修正以驚人的速度撕開傳統(tǒng)裝修的裂縫，進入爆發(fā)式增長的初期。
從房地產(chǎn)到“新戰(zhàn)場”
傳統(tǒng)裝修行業(yè)長期依賴新房交付，但隨著房地產(chǎn)市場降溫、新房交易量下滑，裝修行業(yè)也進入深度洗牌階段——傳統(tǒng)裝修玩家迅速出清，裝配式裝修等“新勢力”入局，并在酒店民宿、長租公寓、租賃房、保障房等應用場景的強需求支撐下加速崛起。
裝配式裝修就是將一個房屋的裝修拆分成頂部、墻面、地面、廚衛(wèi)、門窗、布線體系等模塊，每個模塊包含不同的裝修部件，所有部件先在工廠預制完成，再運輸?shù)窖b修現(xiàn)場，裝配工人只需按照標準化操作流程像搭積木一樣將所有部件組合裝配起來，就能讓毛坯房變身精裝房。
這種模式完全擺脫了傳統(tǒng)裝修“水電木瓦油”的邏輯，不僅大大縮短施工周期、降低人工成本，標準化的產(chǎn)品也極大地降低了人工手藝高低帶來的裝修品質問題，而環(huán)保材料的使用也能基本做到零甲醛，更加環(huán)保安全。
這些特性，使得裝配式裝修與“空間重復性高、可復制性強、對裝修工期要求高”的酒店、長租公寓、租賃房等應用場景高度契合。因此在房地產(chǎn)市場下滑、亟需尋找新的增量市場的情況下，部分裝配式裝修企業(yè)轉移目光，在酒店、長租公寓、保障房等領域開辟“新戰(zhàn)場”。
國內數(shù)智化裝配式裝修產(chǎn)品制造商變形積木，其創(chuàng)始人張軼然是國內最早接觸裝配式裝修的人之一。他2018年創(chuàng)立變形積木時，也先以中高端裝配式精品住宅起家，與十余家頭部地產(chǎn)公司達成合作。2021年，感受到地產(chǎn)行業(yè)的寒氣，變形積木的業(yè)務逐步向酒店、舊改等場景轉移，2022年全面進軍酒店市場，目前酒店已經(jīng)成為其第一大業(yè)務。
這種路線轉移的邏輯內核在于，低效的傳統(tǒng)裝修模式一定會被高效率的裝修模式所取代。
酒店行業(yè)具有“高頻翻新”的特點，基本經(jīng)濟型酒店5-7年、高端酒店10年就要換新，而出于經(jīng)營效率和時間成本的考慮，要求“裝修時間短、入住時間快”，且酒店大多按房型分類，同款房型的可復制性強、標準化程度高。
這種“高頻翻新、快裝快住、標準化需求”的特點，與高效、環(huán)保的裝配式裝修非常適配。
變形積木標準SKU件占全部產(chǎn)品的80%，標準版基層早早在工廠生產(chǎn)入庫，有訂單時根據(jù)要求用覆膜機壓鑄成仿大理石、仿皮革、仿壁紙等不同的面層，再切割成要求的尺寸，送到現(xiàn)場直接拼裝即可。
以變形積木合作的某知名酒店品牌為例，“180間房，傳統(tǒng)裝修大概需要6-7個月，我們只需要80天左右，施工工期可縮短60%以上，裝完后用一周試運行，一周后就能正式開業(yè)。”張軼然告訴藍鯊消費，“傳統(tǒng)裝修方式裝修一間客房7.5萬元左右，我們已經(jīng)降到6萬元。”
（酒店客房）
在消費降級的大背景下，酒旅消費趨向經(jīng)濟型，一家知名本地生活服務平臺也推出新型酒店品牌，通過對城市經(jīng)濟型酒店進行翻新改造與整合，落地電競房、影音房等主題性產(chǎn)品，為新青年提供“住+娛”新住宿體驗，進而快速搶占市場份額。
這就要求，對酒店的翻新改造必須要“快”。而變形積木的裝配式裝修模式，最快僅需7天就能完成一間客房的全面改造。據(jù)悉，該酒店品牌的門店數(shù)已超1000家。
裝配式裝修爆發(fā)背后
政策驅動是裝配式裝修發(fā)展的重要背景和直接動力。
2016年，國務院《關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》和《關于大力發(fā)展裝配式建筑的指導意見》都提出：10年時間，裝配式建筑占新建建筑比例達到30%。此后，住建部關于建筑業(yè)的諸多政策文件及發(fā)展規(guī)劃中，也提及“要大力發(fā)展裝配式建筑要求，積極推進裝配式裝修方式”。
（住建部會議多次提及裝配式建筑及裝配式裝修）
而裝配式裝修是伴隨裝配式建筑而產(chǎn)生的概念，也是判斷裝配式建筑的重要組成。
據(jù)住建部2017年頒布的《裝配式建筑評價標準》（GB/T51129-2017），判斷建筑是否為裝配式建筑，需要滿足4個條件：1、主體結構部分評分不低于20分；2、圍護墻和內隔墻部分評分不低于10分；3、采用全裝修；4、裝配率不低于50%。
（圖源：住房城鄉(xiāng)建設部《裝配式建筑評價標準》）
因為主體結構面臨技術和成本兩大難題，在全部50分的評分中往往僅能滿足20分的最低要求。這也意味著，想要達到裝配式建筑的最低分數(shù)線，內裝至少需要貢獻30分。
而裝配式裝修與上述內裝部分的得分項基本吻合，更容易拿分。再加上，強調一次成型的“全裝修”要求，也與裝配式裝修的特性相契合。裝配式裝修已成為實現(xiàn)裝配式建筑要求性價比最高的方式。
從中長期來看，綠色建筑需求、人口紅利消退，以及消費代際變遷等客觀情況，也是助推裝配式裝修快速發(fā)展的重要因素。
2022年3月，住建部發(fā)布的《“十四五”建筑節(jié)能與綠色建筑發(fā)展規(guī)劃》就要求，到2025年全面建成綠色建筑、超低能耗建筑，裝配式建筑占比達到30%，為2030年前碳達峰奠定基礎。建筑行業(yè)一直是耗能與碳排放大戶，根據(jù)中國建筑節(jié)能協(xié)會和重慶大學聯(lián)合發(fā)布的《2024中國城鄉(xiāng)建設領域碳排放研究報告》，2022年建筑與房屋建造碳排放中，建材生產(chǎn)運輸碳排放17.8 億tCO2，其中光是鋼鐵和水泥就占到67%。
（圖源：《2024中國城鄉(xiāng)建設領域碳排放研究報告》）
而傳統(tǒng)濕法裝修中，對水泥、砂漿等材料的大量使用，也造成巨大能耗；室內裝修平均5-10年生命周期面臨的二次改造，也導致材料資源浪費嚴重；此外，二次改造時砸、鑿等方式，也會產(chǎn)生大量建筑垃圾與環(huán)境污染。
相比之下，裝配式裝修采用硅酸鈣復合板、巖棉等環(huán)保材料，將對人體有害的甲醛和VOC幾乎降低到零；且基礎材料可回收再利用，也極大降低了耗材的浪費。從低碳、環(huán)保等角度看，裝配式裝修更符合綠色建筑理念及要求。
農民工變少了。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布報告，截至2023年底，全國從事建筑業(yè)的農民工數(shù)量約4581萬人，較2014年底的超6100萬人縮減超1500萬人，從業(yè)人數(shù)占比從超22%降至15.4%。
（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局《2023年農民工監(jiān)測調查報告》）
農民工變老了。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2008年，我國農民工平均年齡為34歲，2018年增長至40.3歲，2023年達43.1歲，且50歲以上農民工占比最高。
（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局《2023年農民工監(jiān)測調查報告》）
農民工變貴了。2013年，我國建筑業(yè)農民工平均月收入為2965元，到2023年增長至5488元。
（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局《2023年農民工監(jiān)測調查報告》）
從業(yè)人數(shù)減少、“老齡化”農民工退休后導致的技術斷代、以及用工成本的上漲都導致傳統(tǒng)裝修行業(yè)用工壓力變大，難以為繼。而裝配式裝修用工量及用工成本都大幅減少，更適配未來裝修市場需求。
此外，“輕硬裝、重軟裝”已經(jīng)成為年輕人裝修時的普遍共識。他們在基礎硬裝上減少復雜的造型和花里胡哨的裝飾，通過“硬裝標準化”，給軟裝留出更多自由發(fā)揮的空間，用軟裝去實現(xiàn)家的個性化。這也助推裝配式裝修快速發(fā)展。
C端是更大的市場
盡管裝配式裝修發(fā)展的趨勢勢不可擋，但目前為止，B端仍是裝配式裝修的主力市場。而從長遠看，隨著裝配式技術的突破與普及、以及消費者對裝配式裝修接受程度的提升，裝配式裝修的C端消費屬性將進一步提升，將成為行業(yè)新的增長點。
尤其是當前房地產(chǎn)已進入存量時代，市場將逐步轉為以存量住宅運營運維為主，而建立在存量市場上的大規(guī)模翻新、改造需求，將會釋放出巨大的市場增量，也將推動裝配式裝修加速滲透，迎來更廣闊增長空間。
據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2022年底，全國存量房數(shù)量就已經(jīng)超過4.5億套，占全國住房總量的近60%。而我國當前城市家庭住房中，房齡在20年以上的住宅約有2.7億套，翻新、改裝需求強烈。
此外，據(jù)貝殼研究院的調研數(shù)據(jù)，2023年消費者在裝修房屋時，二手房占比在一線城市、新一線城市、二線城市的分別達到75.56%、60.95%、56.9%，在全國整體也達到57.83%。
（圖源：貝殼研究院）
這意味著，二手房的翻新和改造已經(jīng)成為主要趨勢。
值得注意的是，翻新帶來的市場需求是輪回的、可持續(xù)的。中國家庭的裝修周期一般是6-12年，按照平均值計算即8年一翻新。以此計算，2025年面對的就是2017年、2009年、2001年期間存量住房的翻新需求，以此類推其它年份，裝修將進入循環(huán)消費時代。
這種循環(huán)消費趨勢下消費端的潛在需求，將成為未來推動裝配式裝修爆發(fā)式發(fā)展的重要驅動力之一。所以C端也是很多裝配式裝修企業(yè)的未來發(fā)展目標，張軼然就告訴藍鯊消費，“我們未來一定是要做to c的。”
而屆時，具有規(guī)模效應的企業(yè)，將具有明顯競爭優(yōu)勢。
裝配式裝修“重工廠、輕現(xiàn)場”的運作模式，使得工廠成為裝修質量把控的重要環(huán)節(jié)。而工業(yè)化產(chǎn)品的核心，就是規(guī)模化——只有形成規(guī)模效應，才能在采購端和生產(chǎn)端建立成本優(yōu)勢，降低造價，從而形成競爭壁壘，構筑企業(yè)護城河。
所以我們也注意到，變形積木完成新一輪戰(zhàn)略融資，資金的主要用途就是：建設山東生產(chǎn)基地，進一步增強企業(yè)生產(chǎn)及研發(fā)能力，提升產(chǎn)品品質，降低生產(chǎn)成本，完善裝配式裝修全品類供應鏈布局。
總而言之，從地產(chǎn)寒冬中裂變、倒逼生長的裝配式裝修，正在重構萬億家裝市場的游戲規(guī)則。而在政策、技術、需求的三重共振下，裝配式裝修的發(fā)展將是一場不可逆的產(chǎn)業(yè)升級。
